Пользуетесь ли вы услугами страховой компании?

Да, у меня несколько полисов
Да, правда автомобиль только застрахован
Думаю о приобретении
Нет, лишних денег у меня нет
Нет, я не верю в это

Признание решения общего собрания собственников недействительным

Текст документа приведен по состоянию на апрель 2016 г.

А.Н.ШАРИНСКАЯ, судья экономического суда Минской области

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 января 2016 г.

Приведенный пример из судебной практики свидетельствует о том, что при принятии соответствующего решения о признании недействительным решения общего собрания собственников суды по-прежнему проверяют правильность выбора истцом способа защиты своих нарушенных прав, а также то, имело ли место такое нарушение.
Экономический суд 04.11.2015 рассмотрел дело по иску ЗАО "У" о признании недействительным решения общего собрания собственников административно-торгового здания от 11.11.2014.
Представители истца заявленные требования поддержали. В обоснование заявленных требований указали, что 11.11.2014 состоялось общее собрание собственников административно-торгового здания (далее - административное здание).
Согласно принятому на собрании собственников решению, оформленному протоколом от 11.11.2014, ООО "С", являющемуся одним из собственников административного здания, поручено осуществлять управление недвижимым имуществом - административным зданием; всем собственникам - заключить договор на техническое обслуживание с ООО "С"; периодически проводить собрание собственников по вопросам эксплуатации недвижимого имущества совместного домовладения.
Истец голосовал против принятия указанного в протоколе решения, так как данное решение противоречит части 3 статьи 15 и части 3 статьи 19 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон).
В обоснование заявленных требований истец указал, что выбранный собственниками способ управления - это способ непосредственного управления недвижимым имуществом, что противоречит части 3 статьи 15 Закона, согласно которой непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. В данном случае недвижимость включает более пяти единиц нежилых помещений, ввиду чего единственный возможный вариант управления имуществом совместного домовладения - это управление через товарищество собственников.
Кроме этого, истец со ссылкой на часть 3 статьи 19 Закона указал, что по взаимному согласию участники договора о совместном домовладении могут поручить одному из участников совместного домовладения управление недвижимым имуществом. Поскольку в данном случае договор о совместном домовладении не заключен, то и поручение одному из участников совместного домовладения управления недвижимым имуществом невозможно.
Представители истца письменно ходатайствовали о дополнении оснований исковых требований, в котором высказали предположение о наличии сговора между остальными участниками собственников административного здания ввиду наличия между ними родственных связей.
Представленное дополнение не принято судом к рассмотрению как не соответствующее по своему содержанию требованиям Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
Кроме этого, представителями истца было указано на то, что на собрании в качестве собственников здания принял участие индивидуальный предприниматель Иванов И.С., который согласно данным, полученным истцом из интернета, на момент проведения собрания уже не являлся индивидуальным предпринимателем. Истцом представлена суду распечатка с интернет-страницы, в которой содержится информация о том, что индивидуальный предприниматель Иванов Игнатий Степанович исключен из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 30.07.2007.
В связи с этим представители истца указали на то, что в протоколе собрания собственников административного здания от 11.11.2014 содержится недостоверная информация в отношении лиц, участвовавших в этом собрании, ввиду чего данный протокол является недействительным.
В судебном заседании было установлено, что на собрании собственников административного здания 11.11.2014 принимал участие индивидуальный предприниматель Иванов Игорь Сергеевич, а не Иванов Игнатий Степанович. Согласно данным Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Иванов Игорь Сергеевич и на момент проведения собрания, и на момент рассмотрения дела в суде обладал статусом индивидуального предпринимателя.
В связи с этим указанные доводы истца судом во внимание не принимаются.
Представители ответчиков представили отзывы на исковое заявление, с заявленными требованиями не согласились по основаниям, указанным в отзывах.
Представители ответчиков пояснили, что в повестке дня собрания собственников был поставлен вопрос о выборе способа управления имуществом, были предложены для голосования два способа управления: иным способом (управление через ООО "С") или через товарищество собственников.
Они указали, что на собрании собственников, состоявшемся 11.11.2014, собственниками был выбран иной способ управления недвижимым имуществом, предусмотренный законодательством, а не непосредственный, как это указал в исковом заявлении истец. Кроме того, истец на момент проведения собрания не являлся сособственником недвижимого имущества.
Таким образом, выбранный собственниками недвижимого имущества способ управления имуществом является иным способом, как это предусмотрено частью 2 статьи 15 Закона.
В связи с этим ответчики просили в удовлетворении исковых требований отказать.
Кроме этого, представители ответчиков ходатайствовали о прекращении производства по делу в связи с тем, что Законом не предусмотрена возможность обжалования решения о выборе способа управления недвижимым имуществом; решение собрания собственников недвижимого имущества не является ненормативным правовым актом, как это указано в исковом заявлении истца.
Изучив ходатайство ответчиков о прекращении производства по делу, суд приходит к выводу о том, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению, а заявленные истцом требования подлежат рассмотрению по существу.
Как усматривается из материалов дела, 11.11.2014 состоялось общее собрание собственников административного здания, по итогам которого были приняты решения, оформленные протоколом собрания собственников от 11.11.2014.
Одним из вопросов, включенных в повестку собрания, являлся вопрос о выборе способа управления имуществом. При этом собственникам для голосования были предложены два варианта способа управления:
- управление через ООО "С";
- управление через товарищество собственников.
Большинством голосов собственников было принято решение поручить управление имуществом ООО "С".
Вопрос о непосредственном управлении имуществом не ставился в повестке дня, так как недвижимость включает более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Закона управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
непосредственным управлением;
управлением через товарищество собственников;
иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Согласно части 1 статьи 15 Закона собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Собственники недвижимого имущества выбрали иной способ управления имуществом, предусмотренный законодательством, так как такой способ, как непосредственное управление недвижимым имуществом ограничен законодателем условием о количестве нежилых помещений, включенных в недвижимость (не более пяти единиц нежилых помещений), а в данном случае недвижимость включает больше пяти единиц нежилых помещений.
Еще один предложенный способ - управление через товарищество собственников собственниками одобрен не был (на собрании проголосовали против).
Иной способ, указанный в части 2 статьи 15 Закона, самим Законом не предусмотрен, вместе с тем согласно статье 2 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) его действие распространяется на отношения по защите прав граждан и организаций в области жилищных отношений; обеспечению граждан жилыми помещениями; учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; возникновению, осуществлению и прекращению права собственности и (или) владения и пользования жилыми помещениями; переустройству и (или) перепланировке; плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением; выселению из жилых помещений; управлению жилищным фондом, его распределению и эксплуатации; государственному учету жилых помещений, приватизации жилых помещений; созданию и деятельности организаций застройщиков, а также на отношения по совместному домовладению.
Таким образом, ЖК распространяет свое действие в том числе и на отношения по совместному домовладению.
Статьей 170 ЖК предусмотрен такой способ управления общим имуществом, как организацией, управляющей общим имуществом. Таким образом, этот способ и является иным способом управления недвижимым имуществом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
В отношении довода истца о том, что решением общего собрания собственников от 11.11.2014 нарушены его права и законные интересы, следует отметить, что согласно части 5 статьи 15 Закона способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном статьей 17 Закона, согласно которой предусмотрен порядок проведения общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения.
Таким образом, принятое решение не является окончательным и может быть изменено по решению собственников в порядке, установленном статьей 17 Закона.
Также следует отметить, что истец и ответчики являлись дольщиками при строительстве недвижимого имущества и уже на этапе строительства приняли решение управлять в будущем совместным домовладением через управляющую компанию, что отражено в подпункте 4.3.3 договоров о долевом строительстве и не противоречит части 2 статьи 16 Закона, согласно которой в отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения. Таким образом, при наличии такого условия в договоре (подпункт 4.3.3) на общем собрании 11.11.2014 фактически была конкретизирована управляющая компания.
Также следует отметить, что истец на момент проведения общего собрания собственников собственником недвижимого имущества не являлся. Право собственности на недвижимое имущество согласно выписке от 02.10.2015 из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним возникло у истца только 23.01.2015, то есть более чем через два месяца после проведения собрания.
На основании изложенного согласно статье 7 Гражданского кодекса Республики Беларусь, Закону и ЖК заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.